独家解析!苏州自贸区与房价的关系 揭露未来园

时间:2019-08-30 02:33       来源: 未知

  然而,「自贸区」毕竟是个名词,而且是个中性名词,在这个楼市当道的时下,不同群体疯狂关注背后的逻辑聚焦到了一件事情上房价。不管有没有关系,也不管关系性强不强,先「感性关联」再「理性分析」。

  正值苏州限购满月的节点,焦点已不在限购的影响几何,反而转向了自贸区的各种猜测,在利好与利空之间,显然利好的氛围霸屏了。

  坦白的说,笔者最近在观察市场行情,有几点感触近期与大家分享,今天主要来说说苏州自贸区。

  10年前供应量及房价全市第一,10年后房价傲立苏州市,可曾有人想过园区房价的支撑点是什么:

  刚建不久的“星”字头学校是学区房现代大道湖西湖东等板块随便一个学校也是学区房;如果用南京河西和苏州园区来对标的话,有几分像,又有几分不一样,像的是两个区域板块的规划相似;不像的是南京河西的房价支撑点很简单:「真学区」、「真品质」,也就是说在南京没有硬核学区支撑,房价腾飞不太可能,然而在苏州园区貌似不是的,只要就在这个区域二手房就可以杀到5万、6万甚至更高,理由就是「我在园区」。

  另外南京河西没有苏州园区工厂多,苏州独墅湖高教区确实有不少高新技术产业,包括纳米、生物制药、人工智能等等,但是东部及北部也不乏一些普通外资制造业。

  说实话,笔者不是特别能理解,能理解的就是人性的「趋之若鹜」与对待金钱的「异常理性」。听起来略显刻薄的话,倒真是值得思考。

  此次苏州自贸区落户园区,从目前来看,无疑让这个新房供应极度匮乏的板块再度升温,甚至有「情绪上」的对对冲限购之嫌。从引导预期的角度来说,不该落户园区这样的炙手可热的区域,因为他会带来一波「非正常的房价预期」;但是,从此次自贸区承担的使命来看,新区狮山和科技城恐怕也是难扛此大旗。

  公布内容显示“苏州自贸片区60.15平方公里(含苏州工业园综合保税区5.28平方公里),位于苏州工业园区范围内,涵盖了高端制造与国际贸易区、独墅湖科教创新区、金鸡湖商务区、阳澄湖半岛旅游度假区等功能区的核心区域。”

  利好预期给区域房价有利支撑点。跟着规划买房一般不会出现什么大问题,在中国不管哪个城市,只要是政府重点规划的区域,从一片荒芜到高楼耸立也就是时间的问题,此次自贸区落户园区,首先在规划上就会形成利好,虽然这种利好看不见摸不着,但是预期已然形成,在“房住不炒”的逻辑下,区域内的限价新房热度会继续升级,对二手房价格也会形成支撑。

  有人会分析各种不确定性,以至于影响几何不好确定。但是笔者认为,在中国很多政策为什么执行一段时间之后就会取消,比如限购、限贷政策,除了与实际经济发展所需有关系外,与预期变化也有很大关系。

  比如,中央一再强调“房住不炒”、政治局会议提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”、央行全国一盘棋“自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。”在笔者看来,这种政策除了政策本身的内容之外,还有一个非常重要的信号就是引导预期,引导什么预期呢?稳楼市及降看涨投资、投资性预期,一旦预期变化,短期内很难改变,不管是高频的生活品也好,还是相对低频的购房也罢,同样适用。

  当然,笔者从不鼓吹房价上涨论。对于苏州的判断是:上一轮应该补涨。但是补涨太多不正常了,说明充斥着大量的投资及投机性需求;本轮市场分化明显;中长期继续看涨。

  说本轮市场分化是源于限价,不少限价盘会被有资格人继续追捧,特别是园区的限价盘基本上接盘的都是改善需求,因为虽然限价但是也不是普通刚需所能承受的总价。但是对于供货量的刚需、首改类产品或板块可能就比较烦了,一方面限购升级下缺乏利好引导,客户量会明显减少,同时有资格的人有更多选择的空间,比如盘量集中的北新区板块,目前渠道、全民经纪人、派单拓客等都出现了。

  中长期继续看涨,笔者最近从人口、土地、产业、规划及结合对标等角度分析了苏州楼市,内心中还是充满期待的,但是苏州的当前的房价水平表现出不扎实的特点,至少跟笔者较熟的南京对标来看就不是很扎实,房价里面存在一定的「水分」需要挤一挤,未来伴随着存量房上市规模越来越大,从产品本身出发来迎接市场需求迭代也许是很多开发商需要关注的,毕竟外生的房价支撑点具有可变性,反倒是内生的房价价值创造更有可持续性。

  在纷繁复杂的楼市讯息中,我们需要找到自己的判断因子,客观的看待楼市,看待这个跟家相关的行业,毕竟家连接着民生,民生问题就不可能完全「市场化」,那双无形的手足以改变一切。